Por Adriana Stamato, Paulo Carvalho e Marcella Bazoni Albanez
A Reforma Tributária, apesar de ter foco na tributação do consumo, também trouxe relevantes mudanças para as holdings imobiliárias, ou seja, empresas constituídas para administração bens particulares, cuja principal receita costuma ser de compra e venda ou alugueis de imóveis.
De início, a Emenda Constitucional – EC 132/23 estabeleceu que as operações com bens imóveis terão um regime específico de tributação pelo IBS e CBS, a ser definido em lei complementar. Na sequência, a Lei Complementar 214/2025, publicada em janeiro deste ano, contém um capítulo específico sobre os bens imóveis.
Por isso, as operações com bens imóveis sujeitas ao IBS e à CBS incluem: (i) alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo; (ii) cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais; (iii) locação, cessão onerosa e arrendamento (servidão; cessão de uso ou espaço; permissão de uso; direito de passagem); (iv) serviços de administração e intermediação; e (v) serviços de construção civil.
A LC 214/2025 prevê que as alíquotas de IBS e CBS serão reduzidas em 50% para essas operações e, especificamente, nos casos de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, serão reduzidas em 70%.
Ainda assim, haverá uma potencial majoração da carga tributária das holdings imobiliárias no período pós-reforma.
Atualmente, o planejamento mais efetivo é o de tributação das holdings imobiliárias pelo lucro presumido. Logo, os aluguéis são tributados a uma alíquota efetiva de até 14,53%, considerando a incidência de IRPJ e CSLL (que não se alterarão com a reforma) e PIS e COFINS (que serão extintos). Após a reforma, estima-se que essa alíquota passará a ser de 18,83% (alíquota de 3,65% de PIS/COFINS substituída por alíquota de IBS/CBS de aproximadamente 7,95%).
A LC 214/2025 ainda define um regime de transição até 2033, período no qual o contribuinte poderá optar pelo recolhimento de IBS/CBS sobre a receita bruta, nos casos de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel por prazo determinado. Nesse cenário, a alíquota será reduzida para 3,65%, desde que os contratos tenham sido firmados até 16/01/25 (data de publicação da lei complementar), com registro até 31/12/25 para imóveis comerciais e até 31/12/28 (ou prazo do contrato – o que ocorrer primeiro) para imóveis residenciais, bem como o cumprimento de obrigações acessórias ainda a ser regulamentadas.
Há uma previsão específica para os casos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por contribuinte sujeito ao IBS/CBS, com período inferior a 90 dias ininterruptos (o que se aplica, por exemplo, aos aluguéis por temporada). Neste caso, a tributação seguirá as regras de serviços de hotelaria, com uma redução de apenas 40% nas alíquotas de IBS/CBS (versus redução de 70% nos casos de locação por período superior).
A venda de bens imóveis também sofrerá a incidência de IBS/CBS, com redução das alíquotas em 50% como indicado anteriormente. Ou seja, além da incidência de IRPJ e CSLL já atualmente aplicáveis, haverá a incidência de IBS/CBS de aproximadamente 13,25% (se a alíquota desses tributos – ainda não definida – for de 26,5%)
Outro ponto de atenção ocorre para imóveis cedidos gratuitamente para uso do sócio da holding ou de seus familiares. A regra atualmente vigente já determina que 10% do valor venal do imóvel cedido gratuitamente seria considerado rendimento tributável (art 41, §1º do RIR). Apesar de a reforma não alterar essa regra de rendimento tributável, há disposição expressa para a incidência de IBS/CBS, por se tratar de fornecimento não oneroso a parte relacionada, considerado como bem de uso ou consumo pessoal.
A Lei também prevê que não haverá incidência de IBS/CBS nas operações de permuta de imóveis, exceto sobre a “torna” (diferença do valor da permuta pago em dinheiro).
Paralelamente, é importante deixar no radar que uma possível tributação de dividendos (atualmente isentos), a exemplo do Projeto de Lei nº. 1.087/2025, também poderá afetar a atratividade da holding como ferramenta de planejamento patrimonial.
Por conta dos impactos acima, algumas opiniões vão no sentido de que que as holdings patrimoniais teriam deixado de fazer sentido com a reforma tributária. No entanto, essa afirmação deve ser comparada com o cenário das regras aplicáveis às pessoas físicas, que tendem a ser ainda menos vantajosas nas situações relativas a imóveis, bem como demais vantagens (planejamento sucessório mais simples, gestão centralizada do patrimônio, proteção contra credores, etc.)
O contribuinte deve analisar as especificidades de seu caso concreto, calcular e comparar os tributos devidos, identificar as situações de exceção e as demais obrigações aplicáveis, a fim de identificar as vantagens e desvantagens em cada cenário.
É essencial criar uma análise comparativa de todas as alternativas, com o objetivo de minimizar o impacto fiscal/financeiro e também considerar as intenções e desejos dos sócios/familiares com o patrimônio e posterior sucessão.
Infelizmente, (como, aliás, em tudo na vida), não existe fórmula pronta.
Adriana Stamato Sócia/Partner – Trench Rossi Watanabe.
Paulo Roberto Gomes de Carvalho é Tax & social security – Associado na Trench Rossi Watanabe.
Marcella Bazoni Albanez é Senior Tax Associate em Trench Rossi Watanabe Advogados.
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