A individualização de pessoas e bens é essencial para o funcionamento da sociedade e das atividades estatais como hoje conhecemos. No âmbito das pessoas físicas, a jovem República brasileira iniciou o cadastro nacional de seus cidadãos através do Registro Civil, no ano de 1907, seguido pelo CPF, somente em 1968. Para as pessoas jurídicas, o sistema unificado e centralizado para a identificação ocorreu somente em 1964, através do CGC (Cadastro Geral de Contribuintes), sucedido em 1998 pelo CNPJ. Atualmente, a sociedade brasileira presencia inovações em relação à forma de identificar não somente pessoas, com a nova Carteira de Identidade Nacional, mas também bens imóveis.
A propriedade imobiliária, no contexto jurídico brasileiro, sempre esteve vinculada a uma multiplicidade de cadastros e registros mantidos por diferentes entes da Administração Pública, cada qual com finalidade específica. Nesse cenário, com o advento da Lei Complementar nº 214/2025, vê-se o desenrolar de um novo capítulo que visa à integração dos sistemas nacionais e a ampliação da presença da Administração Pública gerencial, através da instituição do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
Regulamentada pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 e pela Portaria RFB nº 561/2025, o diploma legal introduz as diretrizes do CIB, consoante destaca em seu art. 265 e parágrafos:
Art. 265. Os bens imóveis urbanos e rurais de que trata esta Seção deverão ser inscritos no CIB, integrante do Sinter, de que trata o inciso III do § 1º do art. 59 desta Lei Complementar.
§ 1º O CIB é o inventário dos bens imóveis urbanos e rurais constituído com dados enviados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos critérios de atribuição do código de inscrição no CIB.
§ 2º O CIB deverá constar obrigatoriamente de todos os documentos relativos à obra de construção civil expedidos pelo Município.
Insta-se que o CIB faz parte do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), agregando informações cadastrais de imóveis rurais e urbanos, públicos ou privados, anteriormente dispersos entre cartórios, prefeituras e órgãos federais. Merece destaque, ainda, o fato de que o Cadastro Imobiliário não substituirá a elaboração, manutenção e gestão de cadastros atribuídos por lei a entidades designadas, como o Incra, no caso dos imóveis rurais, e às prefeituras em relação aos imóveis urbanos, ou a escrituração, registro de imóveis e emissão de certidões por cartórios.
A adoção do CIB é de caráter obrigatório e deve constar nos sistemas e documentos lavrados ou registrados pelos serviços notariais e registrais, conforme cronograma pactuado entre a Receita Federal, o Conselho Nacional de Justiça e os operadores dos registros públicos. Não cabe, entretanto, qualquer medida ativa por parte do dono do imóvel, cujo código CIB será gerado automaticamente após a celebração de convênio com os cadastros de origem, as prefeituras, no caso dos imóveis urbanos, e pelo Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), no caso de imóveis rurais.
A implantação do Cadastro está diretamente relacionada à reforma tributária instituída pela LC nº 214/2025, que criou o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). A apuração do IBS e da CBS será feita para cada empreendimento de construção civil, sendo o CIB um importante instrumento para a apuração do “valor de referência” do bem imóvel, ou seja, a estimativa de seu valor mercado com atualização anual (art. 256, LC 214/25).
Em novo comunicado, a Receita Federal do Brasil reforçou o prazo legal previsto no art. 266 da Lei complementar 214/2025, de modo que todos os bens imóveis de capitais dos Estados e o Distrito Federal devem estar inscritos no CIB até 31 de dezembro deste ano, ao passo que para os demais municípios o prazo é até 31 de dezembro de 2026, com tributação no âmbito do imposto sobre valor agregado – IVA Dual, somente a partir de 2027.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro representa um importante marco para o Direito Tributário e Imobiliário, através da centralização de informações e dados, promovendo maior transparência, eficiência e segurança jurídica nas transações imobiliárias. Sua implantação, contudo, também traz desafios, como a necessidade de adaptação de sistemas e de cartórios e dos próprios entes federativos, além da revisão documental dos imóveis, principalmente para os irregulares.
Flávia Sant’Anna Benites, sócia do escritório Ernesto Borges Advogados. Coordena o núcleo especializado em Direito Tributário do escritório, papel que exerce desde 2000, no qual representa os interesses de companhias nacionais e multinacionais dos mais variados segmentos, atuando em todos os estados da região Centro-oeste. Foi membro da Junta de Recursos Fiscais do Município de Campo Grande (MS) – JURFIS, no período de 2005 a 2012. Trabalhou como consultora/especialista na empresa de consultoria IOB – Thonson, entre os anos de 1994 até 2000.
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